Où l'on voit que la date de vente de la résidence française d'un expatrié mérite qu'il y consacre du temps, de la réflexion, afin de sortir de la logique qui prévaut dans 75% des cas : garder quoiqu'il arrive un point de chute en France, en cas de retour inopiné. La raison l'édicte; oui mais à quel prix ?
Nombreux sont les clients d'Intelfi qui conservent leur appartement/maison en France durant leur mobilité internationale, ou la cèdent après quelques mois (le temps de se trouver bien overseas et que le reste de la famille les aie rejoints) ou années, une fois définitivement établis à l'étranger. Alors ont-ils raison ou bien tort ? Erreur en deça de la frontière, vérité au delà ? Peu d'expatriés vendent avant leur départ et celui de leurs proches, pour les expat' en 2 fois (terminer l'année scolaire, période de validation du nouveau job). Jusque là, tout va bien.
Il est assez facile d'atteindre le seuil d'imposition à l'ISF en région parisienne et dans certaines capitales des 13 régions françaises. Le processus prévu par le législateur est celui de l'auto-déclaration de l'impôt (personne, sauf contrôle, ne vient s'interroger sur la valeur de vos biens), la résidence principale bénéficiant d'un abattement de 30% sur la valeur que vous estimez par notamment par rapprochement avec le prix de la cession récente de biens analogues (c'est là qu'il n'est pas toujours évident de trouver des bases de comparaison à valeur statistique, a fortiori lorsqu'on lit qu'actuellement, l'immobilier stagne, cela dépend d'où on parle, les prix affichés dans les agences ont tendance à baisser, mais ce ne sont que des prix d'annonce, pas ceux auxquels les transactions s'effectuent, que seuls les acheteurs, vendeurs et leurs notaires, ainsi que les services de l'état, connaissent précisément).
Ainsi, si les études 2014 récemment publiées démontraient que le prix du m2 moyen dans les Hauts-de-Seine baissait tendanciellement, plutôt qu'un ralentissement du taux de hausse, c'est la réalité de votre commune, de la rue, de l'étage, de l'immeuble, des nuisances éventuelles ... qui sont évidemment à prendre en compte pour décider d'évaluer puis de déclarer ce bien.
Mais cela se gâte pour les expat', puisque dès lors que le bien n'est plus de facto la résidence principale du foyer fiscal, l'abattement de 20% prévu par le législateur et la règlementation est perdu (on déclare 100% alors de la valeur en tant que NR (Non-Résident).
Remarque : les expat' sont remarquablement peu nombreux à louer leur bien. Les discussions au sein d'Intelfi montrent que les clients préfèrent se priver d'un revenu de complément souvent loin d'être anecdotique, plutôt que "de risquer des dégradations" et "d'avoir à congédier des locataires si l'on doit rentrer d'urgence, traduire sur décision de l'employeur", motif d'éviction des locataiares de plein droit, mais parfois complexe à faire appliquer pour le jour du retour.
La locatio ne changerait d'ailleurs rien à l'affaire sur le fond, sauf à constituer des revenus de souce française qui s'imputeraient positivement sur la "perte" expliquée ci-dessous. Encore faut-il évaluer les montants, la valeur de location étant proportionnelle à la valeur du bien en capital.
D'où et j'y viens, la cession de cette ex-résidence principale intervient alors en cours de mobilité, notamment pour ceux qui ont acquitté l'ISF plusieurs années de suite, et qui souhaitent par exemple acquérir une résidence principale dans leur pays d'expat, devenu leur pays d'adoption. Le financement de cette nouvelle résidence est la motivation essentielle de la cession de l'ex résidence principale en France.
Mais il faut alors (dé)compter sur le fait que c'est une résidence qui n'est plus principale qui est mise à la vente; il s'agit donc d'une résidence secondaire, dont le produit de la vente sera soumis au régime des plus-values de cession des résidences secondaires, régime dont les taux d'imposition liés à la durée de détention décroissent très lentement, en tout cas sur une durée 5 à 7 fois plus longue que celle d'une expatriation en 2014.
Que faire ? A moins de vendre avant le départ du dernier occupant du foyer fiscal, et après avoir bien vérifié que ce foyer fiscal est encore bien constitué en France, résultat nécessitant une analyse dont le résultat peut notamment dépendre des conventions fiscales inter-étatiques, lorsqu'elles existent, le cédant voit le produit de sa cession, le prix de vente de son ex-résidence soumis au régime des plus-values.
La question mérite d'être posée en même temps qu'on envisage de partir. Sur la base d'une résidence principale de valeur 100, sa vente en tant que résidence principale rapportera ... sa valeur, alors qu'en tant que résidence secondaire, s'il elle était cédée au terme de 3 années passées à l'étranger, délai standard, et après avoir été détenue 12 ans en tant que résident, le produit net de la vente représenterait hors frais dits de notaire environ 82. Sur la base d'un patrimoine, actif net immobilier résidence principale incluse de 1, 2 millions d'Euros dont 70% de la valeur représentée par la résidence principale, le surcoût d'une cession dans ces conditions entraîne un impôt au titre des plus-values représentant plus de 60K€. C'est peu au regard de la valeur globale du patrimoine, c'est beaucoup lorsqu'on sait qu'il aurait été possible de procéder autrement, en respectant cela va de soi les textes définissant justement précisément les règles applicables en la matière.
De quoi en cas de cession ab initio disposer de quoi louer un "point de chute" en France au retour pendant un certain temps, dans l'hypothèse d'un retour à une date non prévue, ce qui survient de manière croissante compte-tenu du manque de visibilité économique en Europe et de l'absence de rigidités à l'embauche et à la rupture hors d'Europe.
Alors louer, laisser le bien non utilisé/loué au cas où et éviter des déprédations de locataires furieux d'avoir été évincés, céder dès avant de partir lorsque le bien est encore résidence principale quitte à devoir louer en cas de retour non calculé, voire désiré ? Aucune décision n'est la "one best way", il importe d'intégrer toutes les variables, professionnelles, personnelles et familiales, ainsi que les textes des éventuelles conventions fiscales pour mieux décider et ne pas subir cette "mauvaise surprise".
En savoir plus : INTELFI, Jacques-Olivier Meyer, e-mail : jomeyer(at)intelfi.com , Tél : +33(0)1.47.56.11.81 - SKYPE : INTELFI
